Welche Möglichkeiten gibt es für Vermieter, Steuern zu sparen?

Auch Vermieter können einige Kosten steuerlich geltend machen, die im Zusammenhang mit der Finanzierung, Instandhaltung oder dem Unterhalt einer Immobilie anfallen.

Dabei sind diese Möglichkeiten meist umfangreicher als diejenigen, welche Eigenheimbesitzern zur Verfügung stehen.

Modernisierungsmaßnahmen

Sie als Vermieter dürfen Modernisierungsmaßnahmen voll von der Steuer absetzen, jedoch darf das Haus durch diese Maßnahmen keinen höheren Standard erreichen.
Der Bundesfinanzhof (Az. IX R 39/97, IX R 52/00) fordert nur dann eine langfristige Abschreibung, wenn der Standard des Hauses deutlich erhöht wurde. Darunter zählen zum Beispiel Sanitär-, Heizung- oder Elektroinstallationsarbeiten.

Werbungskosten

Des Weiteren kann ein Eigentümer alle mit der Vermietung einer Immobilie im Zusammenhang stehenden Werbungskosten von der Steuer absetzen. Zu den Werbungskosten zählen:
Betriebskosten
z.B. Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gebäudeversicherungen, Gartenpflege, Hausverwalter, Reisekosten
Bürokosten
z.B. Computer, Telefon, Schreibbedarf, Porto

Disagio

Das sind in diesem Fall im Voraus gezahlte Zinsen. Voraussetzung zum Absetzen ist eine mindestens fünfjährige Zinsbindung, die nicht mehr als 5 Prozent der Darlehnssumme ausmachen darf.

Steuern

z.B. Zweitwohnungssteuer oder Grundsteuer. Das ist auch bei Ferienwohnungen anwendbar

Denkmalschutzabschreibungen

Sanierungskosten verteilt auf 12 Jahre absetzbar. 4 Prozent jeweils in den ersten 8 Jahren, in den weiteren 4 Jahren jeweils 7 Prozent der angefallenen Kosten.

Finanzierungskosten

Schuldzinsen und Kosten für die Geldbeschaffung sind auch Werbungskosten. Ebenfalls Vorfälligkeitsentschädigungen, sofern der Kredit zu Gunsten eines günstigeren Zinsniveaus umgeschichtet wurde.

Abschreibungen

Herstellungs- und Anschaffungskosten von vermieteten Immobilien, allerdings verteilt auf 50 Jahre Nutzungsdauer. Die Abschreibung gilt nur für Gebäude und nicht für Grundstücke. Die Abschreibung erfolgt linear mit zwei Prozent jährlich.

Vermietung an nahe Verwandte

Eine weitere Möglichkeit, Steuern zu sparen, besteht darin, ein Haus oder eine Wohnung an einen nahen Verwandten zu vermieten. So müssen die Angehörigen nur 75 Prozent der ortsüblichen Miete zahlen und beim Vermieter fallen steuermindernde Verluste an (siehe Tabelle). Aber auch durch eine Überkreuzvermietung sind Steuereinsparungen möglich.

Damit das Finanzamt dieses Steuersparmodell genehmigt, müssen die Immobilienbesitzer sich in einem gewissen Rahmen bewegen. So müssen zum Beispiel wirtschaftliche Gründe für den Tausch der Immobilie vorliegen, allein wegen der Steuerersparnis darf nicht getauscht werden.

Nachfolgend ein vereinfachtes Beispiel, welches dem Leser das Sparpotenzial dieser Möglichkeit verdeutlichen soll:

Ein Angestellter mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von 80.000 Euro kauft sich eine Eigentumswohnung, welche er an einen Verwandten vermietet. Das Haus kostet in unserem Beispiel 300.000 Euro, das Darlehen wird mit 5,0 Prozent verzinst und beginnt mit 2 Prozent jährlicher Tilgung. Die Mieteinnahmen betragen 1.200 Euro im Monat. Für das erste volle Jahr ab Aufnahme des Darlehens sieht die Rechnung unserer Musterperson wie folgt aus: