Baufinanzierung berechnen
Wie berechne ich die Monatsrate bei einer Immobilienfinanzierung?
Ein möglichst niedriger Zinssatz ist das, worauf die meisten zukünftigen Bauherren bei der Auswahl eines Darlehens achten. Doch viel wichtiger ist eigentlich die Frage, welche Monatsbelastung maximal verkraftet werden kann. Wie man die monatliche Rate – bestehend aus Zins und Tilgung – für eine beliebige Darlehenssumme berechnet, zeigen wir Ihnen auf dieser Seite.
Wichtig für das Verständnis ist zu wissen, wie sich Zins und Tilgung im Laufe der Zeit verändern. Mit Abnahme der Darlehensrestsumme verringert sich bei gleich bleibender Rate (Experten sprechen hier von einer so genannten Annuität) der Zinsanteil, während sich der Tilgungsanteil erhöht.
Wie Sie die monatliche Rate(Annuität) für eine beliebige Baufinanzierung berechnen können, zeigen wir Ihnen anhand der folgenden Tabelle mit Tilgungssätzen für bestimmte Laufzeiten und Zinssätze:
| Laufzeit in Jahren | Tilgungssatz bei einem effektiven Jahreszins von | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 | 4,00% | 4,25% | 4,50% | 4,75% | 5,00% | 5,25% | 5,50% |
| 10 | 8,15% | 8,04% | 7,94% | 7,83% | 7,73% | 7,63% | 7,52% |
| 15 | 4,88% | 4,78% | 4,68% | 4,58% | 4,49% | 4,40% | 4,31% |
| 20 | 3,27% | 3,18% | 3,09% | 3,00% | 2,92% | 2,84% | 2,75% |
| 25 | 2,33% | 2,25% | 2,17% | 2,09% | 2,02% | 1,94% | 1,87% |
| 30 | 1,73% | 1,65% | 1,58% | 1,51% | 1,44% | 1,38% | 1,31% |
| 35 | 1,31% | 1,24% | 1,18% | 1,12% | 1,06% | 1,00% | 0,94% |
Wie Sie auf unserer Seite mit dem Zinsvergleich verschiedener Baufinanzierungssummen ersehen können, gibt es einen konstanten Tilgungssatz, der bei vorgegebener Laufzeit und festgelegtem Zins für jede beliebige Darlehenssumme gilt:
ZINSVERGLEICH BAUFINANZIERUNG >>>
Die Höhe Ihrer monatlichen Rate einer Baufinanzierung können Sie daher wie folgt berechnen:
- monatliche Rate = Darlehenssumme x (Zinssatz + Tilgungssatz) / 1.200
Um Ihnen zu veranschaulichen, wie sich in der Praxis die Annuität berechnen lässt, ein Beispiel:
Ein Darlehen von 200.000 Euro soll bei einem Zinssatz von 4,50 Prozent in 20 Jahren getilgt werden. Der Tilgungssatz für diesen Zins und diese Laufzeit beträgt nach der oben aufgeführten Tabelle 3,09 Prozent. Die monatliche Rate für dieses Darlehen berechnet sich nach der oben aufgestellten Formel wie folgt:
- monatliche Rate = 200.000 Euro x (4,50 + 3,09) / 1.200 = 1.265 Euro
Ein Vergleich mit der entsprechenden Ratentabelle auf der bereits oben genannten Seite mit den Tabellen für ausgewählte Darlehenssummen, Laufzeiten und Raten zeigt, dass die Ergebnisse übereinstimmen.
In einem weiteren Schritt kann man jetzt noch den anfänglichen Zins- und Tilgungsanteil berechnen. Die Formeln dafür sind relativ einfach:
- monatlicher Zinssatz = Jahreszins / 12
- monatlicher Zinsanteil = aktuelle Restdarlehenssumme * Jahreszins / 12
- monatliche Tilgung = monatliche Annuität (Gesamtrate) – monatlicher Zinsanteil
Für unser Beispiel würde die Aufteilung in Zins und Tilgung zu Beginn der Laufzeit des Darlehens wie folgt aussehen:
- monatlicher Zinsanteil = 200.000 Euro * 0,045 / 12 = 750 Euro
- monatlicher Tilgungsanteil = 1.265 Euro – 750 Euro = 515 Euro
Der Tilgungssatz wie wir Ihn in der oben stehenden Tabelle veröffentlicht haben, würde sich nun wie folgt berechnen:
- Tilgungssatz = ((Tilgungsanteil * 100) / Restdarlehenssumme ) * 12
Für unser Beispiel würde dies wie folgt aussehen:
- Tilgungssatz = ((515 Euro * 100) / 200.000 Euro) * 12 = 3,09 Prozent
Nachdem Sie nun wissen, wie Sie Höhe der monatlichen Rate sowie den Zins- und Tilgungsanteil berechnen können, geben wir Ihnen auf der folgenden Seite einige nützliche Tipps, worauf Sie sonst noch bei der Wahl der richtigen Baufinanzierung achten sollten:
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