Welche Faktoren beeinflussen eine Immobilienfinanzierung?
Eigentlich ist das Grundprinzip beim Kauf und der Finanzierung seit vielen Jahrhunderten gleich und ganz einfach: Man muss etwas geben, um etwas zu bekommen. Dieses Grundprinzip gilt natürlich auch bei der Finanzierung von Immobilien. Etwas komplizierter werden die Dinge allerdings, geht man ins Detail. Dann muss man genau überlegen, wer einen eventuell unterstützen soll, um die Kosten für die eigene Immobilie aufzubringen. Andererseits ist es wichtig, möglichst alle Kosten einzukalkulieren, um vor Überraschungen gefeit zu sein. Schlüsseln wir also einmal an, welche Faktoren bei der Immobilienfinanzierung ins Gewicht fallen.
Immobilienkauf
Unterscheiden muss man zwischen einem Immobilienbau und einem Immobilienkauf; beides produziert zum Teil gleiche Kosten, teilweise jedoch unterschiedliche.
Beginnen wir mit dem Immobilienkauf. Da ist zum einen natürlich der Kaufpreis für die Immobilie. Sie sollten gut darauf achten, dass dieser Preis angemessen und nicht überzogen ist; wer möchte schon etwas Überteuertes kaufen? Die Einschätzung des Kaufpreises ist aber auch noch aus einem anderen Grund wichtig. Sie werden höchstwahrscheinlich Kredite für die Finanzierung benötigen und die wird Ihnen kaum jemand für ein überteuertes Immobilienprojekt geben. Zur Einschätzung des Wertes einer bestehenden oder zu bauenden Immobilie sind vor allem zwei Zahlen wichtig: der so genannte Verkehrswert, auch Marktwert genannt, und der Beleihungswert der Immobilie.
Verkehrswert
Über den Verkehrswert heißt es im Baugesetzbuch § 194:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Im Klartext heißt das: Der Verkehrswert der Immobilie bezeichnet den Durchschnittswert, der einem Immobilienbesitzer (Gebäude mit Grundstück oder nur Grundstück) zum aktuellen Zeitpunkt für die Immobilie bezahlt wird. Der von Ihnen verlangte Kaufpreis sollte dem Verkehrswert der Immobilie entsprechen oder darunter liegen.
Beleihungswert
Kreditinstitute orientieren sich bei der Entscheidung über eine Kreditvergabe auch am Beleihungswert der Immobilie, wenn sie etwa die Immobilie selbst als Sicherheit akzeptieren sollen (falls der Bauherr den Kredit irgendwann nicht zurückzahlen kann).
Der Beleihungswert orientiert sich nicht wie der Marktwert allein am Hier und Jetzt, sondern prognostiziert einen Mindestwert der Immobilie in der Zukunft, das bedeutet: Der Beleihungswert ist diejenige Summe, die man – berechnet man alle möglichen bekannten Faktoren mit ein – höchstwahrscheinlich auch in Zukunft mindestens bekommt, wenn man die Immobilie verkauft.
Für Immobilien-Kreditgeber, denen die Immobilie selbst als Sicherheit dient, ist diese Kennzahl wichtig: Immobilienkredite sind zumeist lang laufende Kredite, die über Zeiträume von vielen Jahren abbezahlt werden. Muss die Immobilie nun nach einigen Jahren verkauft werden, da der Kreditnehmer nicht mehr zahlungsfähig ist, möchte der Kreditgeber möglichst ohne Verluste bleiben. Deshalb muss er bereits zum Zeitpunkt, an dem der Kreditvertrag abgeschlossen wird, wissen, wie viel Geld der Verkauf der Immobilie auch in Zukunft einbringt.
Mit der Höhe des Beleihungswerts der Immobilie steigen auch die Chancen auf einen höheren Kredit für die Finanzierung.
Nebenkosten
Neben dem Kaufpreis für eine Immobilie gibt es weitere Kosten beim Immobilienkauf, die mitunter gern übersehen werden. Zu diesen Kosten gehören etwa die so genannten Finanzierungsnebenkosten. Zu ihnen kann man beispielsweise zählen:
- Die Grunderwerbssteuer, die beim Erwerb eines Grundstücks an die Bundesländer gezahlt werden muss. Relativ neu ist, dass die Bundesländer selbst die Höhe der Grunderwerbssteuer bestimmen. In fast ganz Deutschland beträgt sie dennoch 3,5% des Immobilien-Kaufpreises, was dem ehemals bundesweit einheitlichen Steuersatz entspricht. In Berlin allerdings zahlt man mittlerweile 4,5%.
- Notarkosten, die etwa bei einem bis zwei Prozent des Kaufpreises liegen. Verträge über Käufe und Verkäufe von Immobilien werden notariell beurkundet, ansonsten sind sie ungültig. In den Notarkosten sind mitunter auch die Grundbuchkosten enthalten. Informieren Sie sich jedoch beim jeweiligen Notar, ob das der Fall ist. Ins Grundbuch trägt man einerseits den oder die Eigentümer einer Immobilie ein, andererseits die Lage des Grundstücks.
- Eventuelle Maklergebühren (meist zwischen 4% und ca. 6% des Kaufpreises). Sie fallen an, sobald der Vertrag über den Kauf unterschrieben wurde, falls ein Makler vermittelnd zwischen Verkäufer und Käufer eingegriffen hat. Fast immer sind diese Gebühren vom Käufer zu zahlen; allerdings gibt es Ausnahmefälle, in denen die Gebühren zwischen Verkäufer und Käufer geteilt werden.
- In die Finanzierung einplanen müssen Sie daneben Bearbeitungsgebühren von Sparkassen und Bausparkassen, falls Sie Ihren Immobilienkauf (wie fast in jedem Fall üblich) nicht nur mit Eigenkapital, sondern auch mit Fremdkapital finanziert haben.
Achtung: Lange Zeit war es üblich, dass beispielsweise Bausparkassen ihren Kunden auch die Kosten für einen Gutachter in Rechnung gestellt haben. Der Gutachter prüft den Wert der Immobilie. Da die Arbeit des Gutachters aber in erster Linie den Kreditinstituten selbst nützt, dürfen die Kosten — so ein Urteil des Landgerichts Stuttgart (Aktenzeichen: 20 O 9/07) — nicht auf den Immobilienkäufer übertragen werden.
Zinsen
Ein wichtiger Kostenfaktor beim Immobilienkauf mit Fremdkapital sind natürlich die Zinsen, die für das bereitgestellte Fremdkapital der Kreditinstitute anfallen. Wichtiger Begriff ist hier die Zinsbindung: Sie legt fest, wie lange ein vereinbarter Zinssatz für den aufgenommenen Kredit gilt. Eine lange Zinsbindung bei relativ niedrigen Zinsen hilft Ihnen, für einen Zeitraum von vielen Jahre kalkulierbare, feste und vertretbare Kosten für den Kredit zu zahlen. Dass Kredite ohne Zinsbindung problematisch werden können, zeigte im Jahr 2007 die Subprime-Krise in den USA, in der eine Zinsbindung unüblich ist: Die Zinsen für Immobilienkredite stiegen, während der Wert der Immobilien sank, was einige Bauherren in arge Schwierigkeiten brachte. Einen Überblick über das derzeitige Zinsniveau bei verschiedenen Zinsbindungsfristen können Sie sich auf der folgenden Seite verschaffen:
Grundsätzliche Tipps
Planen Sie die Finanzierung nicht zu eng, ein gewisses finanzielles Polster sollte Ihnen bleiben. Sobald Sie Ihre Immobilie besitzen, kommen nämlich erneut der Staat und regionale Versorger auf Sie zu. Die Städte und Gemeinden erheben eine Grundsteuer, die von Eigentümern von Grundstücken zu zahlen ist. Darüber hinaus fallen Abgaben für die Wasserver- und die Abwasserentsorgung an, für Müll, Strom, eventuell für Gas. Je nach Immobilie fallen auch Umbauarbeiten an, die ebenfalls in die Kostenrechnung einkalkuliert werden müssen. All die aufgelisteten Kosten sollen Sie nicht abschrecken, bleiben oftmals bezahlbar, allerdings könnten sie bei allzu engem Budget Probleme verursachen.
Hausbau
Kosten wie Notarkosten, Zinskosten für Fremdkapital, Kaufpreis (in diesem Fall für das Grundstück) oder Grunderwerbssteuer fallen auch beim Neubau von Immobilien an. Andere Kosten unterscheiden sich von denen eines Immobilienkaufs. Wichtig ist, sich den Leistungsumfang aller Unternehmen anzusehen, die Sie beim Bau Ihrer Immobilie unterstützen möchten. Auch beim Preis eines Fertighauses, das Ihnen schlüsselfertig übergeben wird, sind wesentliche Kosten oft nicht inbegriffen: beispielsweise die für die Bodenplatte oder den ausgebauten Keller. Bei der Arbeit mit Fertighausanbietern fallen allerdings oftmals keine Kosten für Architekten oder Ingenieure mehr an. Je nach Bauprojekt haben Sie aber auch diese zu tragen. Rechnen Sie — wiederum je nach Projekt, das Sie planen — neben den eigentlichen Baukosten beispielsweise mit
- den Kosten für die Heizanlage. Widmen Sie ihr wie der Wärmedämmung des Hauses etwas Aufmerksamkeit. Sie erfüllen damit nicht nur zum Teil gesetzliche Auflagen, Sie sorgen auch dafür, dass die Folgekosten für den Energieverbrauch niedrig bleiben.
- den Erschließungskosten, damit Ihre Immobilie etwa an die Strom- und Wasserversorgung angeschlossen wird, damit gegebenenfalls Gas- und Telefonleitungen verlegt werden.
- den Kosten für die äußeren Anlagen. Sie beziehen sich beispielsweise auf Gartenanlagen, die Sie gestalten möchten: Gartenwege sollen verlegt, Sträucher, Blumen, Hecken gepflanzt werden: all das kann Bestandteil der Kosten für den Bau von Immobilien sein.
Es sei noch einmal gesagt: Die Aufstellung der Kosten soll niemanden abschrecken, eine Immobilie zu erwerben oder zu bauen. Sie soll allerdings zeigen, wie wichtig eine sorgfältige Planung ist. Lassen Sie sich für Ihren Finanzierungsplan deshalb kompetent beraten.
Zinsgünstige Kredite und Fördermaßnahmen
chon manch ein Käufer einer Immobilie oder Bauherr konnte viel Geld sparen, weil er sich zuvor über mögliche Förderungen für sein Projekt informiert hat. Es existieren auf allen Ebenen der Bundesrepublik Deutschland (auf Bundes- Landes- und kommunaler Ebene) Förderprogramme, über die man beispielsweise in der Online-Datenbank „Foerderdata“ informiert wird. Oftmals lohnt sich auch ein Blick auf die Seite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die zinsgünstige Kredite für Bau- und Umbaumaßnahmen bereitstellt. (siehe auch den Punkt „Staatliche Förderungen“ in diesem Ratgeber)
Eine Übersicht empfehlenswerter Anbieter günstiger Immobilienfinanzierungen sowie deren aktuelle Hypothekenzinsen finden Sie hier:
Nachdem wir auf dieser Seite die Einflussfaktoren auf eine Immobilienfinanzierung besprochen haben, gehen wir auf der folgenden Seite der Frage nach, welche Versicherungen vor, während und nach dem Bau einer Immobilie erforderlich sind: