Wie ermittelt man den Wert einer Immobilie?
Sie haben bereits alle nötigen Vorkehrungen für den Erwerb eines Eigenheims getroffen? Die maximale monatliche Belastung ist errechnet und auch das passende Objekt, ob Grundstück oder Haus ist schon gefunden?
Dann geht es nur noch darum, die richtige Finanzierung zu wählen. Dabei sind allerdings einige Dinge zu beachten, denn bestimmte Faktoren beeinflussen die Kosten der Immobilienfinanzierung.
Grundstückswert
So werden bei der Finanzierung zuerst einmal der Grundstückswert und der Wert des darauf stehenden bzw. zu errichtenden Gebäudes, also der Verkehrswert ermittelt. Man kann hier nicht davon ausgehen, dass dieser Wert nur errechnet wird, denn man muss den gesamten Markt genauestens beobachten, um den korrekten Wert zu ermitteln. Dies ist schon eine Angelegenheit für Profis, wenngleich es vielmals heißt, der Verkehrswert ist nur der Wert des Grundstückes und Gebäudes, zu dem es am Stichtag verkauft werden könnte.
Verkehrswert
Wichtige Faktoren, die zu beachten sind, um den korrekten Verkehrswert zu ermitteln, sind dabei die Größe und das Alter des Hauses. Auch dessen Ausstattungsmerkmale sind wichtige Grundlage. So erhöht beispielsweise ein Kamin den Verkehrswert, während eine sanierungsbedürftige Heizungsanlage diesen stark verringert.
Auch die Lage des Objektes ist von entscheidender Bedeutung für die Ermittlung des Verkehrswertes. Dabei spricht die Nähe zu kulturellen Einrichtungen wie Museen, Theatern usw. für eine Erhöhung des Verkehrswertes. Auch nahe gelegene Einkaufsmöglichkeiten, eine gute Infrastruktur wie die günstige Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und soziale Einrichtungen wie Kindergärten und Schulen, die in der Nähe liegen, können den Verkehrswert positiv beeinflussen.
Wer sich dagegen für ein Grundstück an einer Hauptstraße oder in der Nähe des Flughafens entscheidet, muss auch mit ständigem Lärm rechnen, der die Wohnqualität verschlechtert. Damit sinkt auch der Verkehrswert des Grundstückes.
Beleihungswert
Daneben spielt auch der Beleihungswert einer Immobilie eine wichtige Rolle bei der Finanzierung. Dieser ergibt sich aus dem ermittelten Verkehrswert abzüglich eines Sicherheitsabschlages. Der Sicherheitsabschlag muss mit eingerechnet werden, weil der Verkehrswert ja in naher oder auch ferner Zukunft sinken könnte. Dabei wollen die Banken natürlich kein Risiko eingehen. Deshalb werden Immobilien in der Regel auch nur zu etwa 60 bis 80 Prozent des aktuellen Verkehrswertes beliehen.
Diese beiden Größen sind besonders wichtig für eine Immobilienfinanzierung. Denn dadurch kann die Bank abschätzen, ob es sich für sie lohnt, ein Darlehen bzw. eine Hypothek zu gewähren. Denn mit einem niedrigen Verkehrswert lässt sich das Haus auch nur schwer veräußern, wenn der Darlehensnehmer seine Raten nicht zahlen kann und die Bank das Grundstück deshalb veräußern muss. So erleidet sie teils immense Verluste. Diese Risiken wird sie dann mit höheren Zinsen oder anderen Gebühren ausgleichen wollen, was die Immobilienfinanzierung drastisch verteuern kann.
Generell sollte man die Ermittlung von Verkehrs- und Beleihungswert aber den Experten überlassen. Sicher kann man selbst kleine überschlägige Berechnungen durchführen, die aber nur einen sehr groben Anhaltspunkt bieten können. Denn eine solche Berechnung ist einfach zu komplex, als dass Privatpersonen diese problemlos durchführen könnten. Weiterhin stehen ihnen nur selten die benötigten Fakten zur Verfügung, um korrekte Zahlen ermitteln zu können.
Nachdem wir nun die Ermittlung von Verkehrs- und Beleihungswert angesprochen haben, die es bei der Finanzierung einer Immobilie zu beachten gilt, widmen wir uns nun der Frage nach den finanziellen Möglichkeiten und fangen dabei mit der Ermittlung der monatlichen Belastbarkeit an: