Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?

Wenn Banken Baudarlehen vergeben, wird zu deren Besicherung in aller Regel eine Grundschuld auf das finanzierte Objekt im Grundbuch eingetragen. Mit Eintragung dieser Grundschuld hat die Bank das Recht, bei Zahlungsschwierigkeiten des Kreditnehmers das Haus im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu verkaufen und die Kreditschulden mit dem Erlös zu decken. Natürlich erfolgt eine solche Zwangsversteigerung nicht nach der ersten rückständigen Rate.

Vielmehr muss der Kunde mit drei aufeinander folgenden Raten bzw. 5 Prozent der Kreditsumme in Verzug sein, bevor die Bank den Kredit kündigen und zur sofortigen Rückzahlung fällig stellen kann. Erst dann ist auch die Zwangsversteigerung überhaupt möglich. In vielen Fällen lassen sich Banken aber auf geringere Ratenzahlungen sowie Stundungen ein, da bei Zwangsversteigerungen oft weitaus weniger erzielt wird, als das Haus tatsächlich wert ist. Daher lohnt sich ein Gespräch mit dem Berater.

Sollte es dennoch zur Zwangsversteigerung kommen, wird diese beim zuständigen Amtsgericht durchgeführt. Den Antrag hierauf stellt der Gläubiger, also die Bank. Dieser Antrag wird dann im Grundbuch, Abteilung II, eingetragen, um eventuelle Käufer hiervon zu unterrichten.

An einer Zwangsversteigerung nehmen neben dem Gläubiger (Bank) und dem Schuldner (Kreditnehmer) auch andere Personen teil, die ebenfalls Interesse nachweisen können (etwa aufgrund bestehender Rechte im Grundbuch).

Jeder Schuldner hat nach Zustellung des Beschlusses zwei Wochen Zeit, Einspruch gegen die Zwangsversteigerung zu erheben. Ein solcher Einspruch wird jedoch nur dann Erfolg haben, wenn der Schuldner gleichzeitig darlegen kann, dass er die zu Grunde liegende Schuld mit einer Frist von maximal sechs Monaten zurückzahlen kann.

Bevor die Zwangsversteigerung durchgeführt werden kann, muss der aktuelle Wert des Hauses, der so genannte Verkehrswert, beurteilt werden. Hierzu wird meist ein Sachverständiger beauftragt, der Mängel und sonstige wertmindernde Umstände erkennt und bewertet. Konnte der Verkehrswert ermittelt werden, wird der erste Versteigerungstermin vom Amtsgericht festgelegt.

Während eines solchen Termins gibt es eine Bietzeit, in der die Gebote von potenziellen Käufern abgegeben werden. Wichtig ist hierbei, dass diese beim ersten Versteigerungstermin über 70 Prozent des Verkehrswertes liegen. Ist dies nicht der Fall, haben die Gläubiger das Recht, den Zuschlag zu verhindern.

Wurde beim ersten Termin kein Gebot abgegeben bzw. lag dieses unter der 70 Prozent-Grenze, wird ein zweiter Versteigerungstermin angesetzt. Nun muss das Höchstgebot nur noch 50 Prozent des Verkehrswertes betragen, um zum Zuge zu kommen. Lediglich Gebote darunter können abgewiesen werden. Sollte auch bei diesem Termin kein Gebot abgegeben werden, wird ein dritter Versteigerungstermin angesetzt, bei dem keine Grenzen mehr gelten.

Aus diesem Grund sind Versteigerungen bei Menschen, die ein Haus suchen, sehr begehrt, da die Immobilien oft weit unter Wert gekauft werden können. Es besteht jedoch der Nachteil, dass Besichtigungen meist nicht möglich sind, da die Eigentümer das Haus noch bewohnen und potenziellen Käufern in der Regel kein Zutrittsrecht einräumen.

Das Amtsgericht muss jedoch die „Verschleuderung“ des Objektes verhindern. Daher wird bei Geboten unter 10 Prozent des Verkehrswertes die Entscheidung über den Zuschlag vertagt, der Schuldner hat nun Zeit, einen Vollstreckungsschutzantrag zu stellen.

Wurde der Zuschlag vom Amtsgericht erteilt, ist der Käufer, der so genannte Ersteher, ab nun Eigentümer des Grundstückes samt der darauf errichteten Immobilie. Somit hat er auch das Recht, eine Zwangsräumung zu beantragen, wenn die bisherigen Eigentümer nicht von selbst ausziehen. Nach Zuschlag sind sofort 10 Prozent der Ersteigerungssumme in bar oder per bestätigtem Bankscheck dem Amtsgericht zu übergeben.