Grundschuld

Was ist eine Grundschuld?

Es gibt das deutsche Sachenrecht und nach diesem ist eine Grundschuld das Recht, dass von einem Grundstück oder beispielsweise Wohnungseigentum ein gewisser Geldbetrag eingefordert werden kann. Diese Art des dinglichen Rechts wird im Grundbuch in Abteilung 3 festgehalten. Hypotheken sind akzessorisch. Dies ist bei Grundschulden nicht der Fall, denn diese sind abstrakt. Das heißt, dass eine Grundschuld keine Bindung zu einer speziellen Forderung hat, wie zum Beispiel einem Darlehen. Sie kann deshalb auch ganz einfach alleine weitergegeben werden.

Wie kann eine Grundschuld eingesetzt werden?

Eine Grundschuld kann daher auch für mehrere Verbindlichkeiten als Absicherung eingesetzt werden. Es gibt einen Grundschuldbetrag, der im Grundbuch eingetragen wird. Zusätzlich werden auch noch Grundschuldzinsen und Nebenleistungen festgehalten. Mit einer Grundschuld ist es möglich, größere Anrechte abzudecken. Es ist auch gang und gäbe, dass ein Eigentümer einer Zwangsvollstreckung eines Grundstücks nicht im Wege steht. Dies ist auch ohne ein vorheriges Urteil möglich und hat auch dann noch Gültigkeit, wenn ein Grundstück übertragen wurde.

Auch wenn eine Grundschuld aus rechtlicher Sicht unabhängig ist, weil sie ein dingliches Recht ist, so werden Grundschulden dennoch meist dazu verwendet, um Darlehen oder Kredite wie zum Beispiel einen Immobilienkredit abzusichern. Dadurch erfolgt eine Verbindung der Grundschuld mit der so genannten Sicherungsabrede. Das ist eine Zweckerklärung extra für Grundschulden.

Buch- und Briefgrundschuld

Unterschieden werden können Buch- und Briefgrundschuld. Die Buchgrundschuld wird lediglich im Grundbuch festgehalten und bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich auch noch ein Grundschuldbrief vom Grundbuchamt geschrieben.

Gesamt- und Eigentümergrundschuld

Zudem existieren einige spezielle Sonderformen der Grundschuld. Da wären die beiden wichtigsten, die Gesamtgrundschuld und die Eigentümergrundschuld.

Eine Gesamtgrundschuld liegt immer dann vor, wenn eine Grundschuld mehrere Gründstücke betrifft. Dabei ist es unerheblich, ob alle Grundstücke ein und derselben Person gehören. Es wird lediglich die Grundschuld bei jedem Einzelgrundstück im Grundbuch festgehalten. Dabei sollte dem oder den Eigentümern der Grundstücke bewusst sein, dass jedes Grundstück, welches belastet wird, für den gesamten Schuldbetrag eintreten muss. Ein Gläubiger hat dabei die Wahl, aus welchem aller Grundstücke er die so genannte Befriedigung haben möchte. Die Gesamtgrundschuld ist aus wirtschaftlicher Hinsicht sehr sinnvoll, wenn alle Grundstücke wirtschaftlich einheitlich sind. Einem Gläubiger steht es auch frei, dass er eine Zwangsversteigerung von allen Grundstücken mit der gleichen Grundschuld einfordert. Dabei ist es dann auch von Vorteil, wenn als Resultat der Versteigerung eine Person alle Grundstücke als Einheit bekommt. Denn es ist für einen Gläubiger hinsichtlich des Erlöses besser, wenn eine wirtschaftliche Einheit im Ganzen an einen neuen Besitzer übergeht, als wenn mehrere Personen die Grundstücke steigern und dadurch die Einheit zerschlagen wird.

Bei der Eigentümergrundschuld ist es so, dass diese Art der Grundschuld mit dem Namen des Besitzers eines Grundstücks ins Grundbuch geschrieben wird. Das kann gemacht werden, weil in Zusammenhang mit einer Grundschuld nicht gleichzeitig eine persönliche Forderung stehen muss. Das Ziel bei der Eigentümergrundschuld ist in den meisten Fällen die Sicherung eines besseren Ranges, wenn es später einmal darum geht, besser bei der Vergabe eines Kredites dazustehen.

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